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Conseil syndical de copropriété
Le conseil syndical est composé de membres élus de la copropriété. Il coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires et assure une mission consultative, d’assistance et de contrôle du syndic. Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils sont élus pour un mandat d’une durée d’au maximum 3 ans renouvelables.
Composition
Le conseil syndical est composé de membres élus par le syndicat de copropriétaires.
Aucun texte n’impose un nombre minimum de membres devant composer le conseil syndical. Un nombre d’au minimum 3 membres est toutefois recommandé.
Conditions pour être éligible
Les personnes suivantes peuvent être élues :
Copropriétaire (ou son époux ou épouse ou partenaire de Pacs), ses ascendants ou descendants
Représentant légal d’un copropriétaire
Acquéreur à terme (variante de l’achat en viager)
Le syndic, ses salariés ou son entourage ne peuvent pas être membres du conseil syndical même s’ils sont copropriétaires dans l’immeuble. Les personnes de son entourage concernées sont les suivantes :
Parents en ligne collatérale jusqu’au 2 e degré (grand-parents, petits-enfants…)
Attention
cette règle (entourage et salarié du syndic) ne s’applique pas s’il s’agit d’un syndic fonctionnant sous la forme d’une coopérative.
Conditions pour être élu
Les membres du conseil syndical sont élus à la majorité absolue .
Sans majorité (ou faute de candidat), le syndic ou tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour qu’il désigne les membres du conseil syndical avec leur accord ou constate l’impossibilité de mettre en place un conseil syndical.
Le conseil syndical élu désigne ensuite un président parmi ses membres selon les règles fixées par le règlement de copropriété ou à la majorité des membres s’il n’y a pas de règles fixées par le règlement de copropriété.
Non constitution d’un conseil syndical
Le syndicat des copropriétaires peut renoncer à constituer un conseil syndical par un vote en assemblée générale à la double majorité .
Rôle
Pouvoirs propres du président du conseil syndical
Le président prépare et convoque les réunions du conseil syndical. Il anime les débats, répartit les tâches entre les conseillers et fait voter les résolutions portées à l’ordre du jour.
Il transmet les avis rendus par le conseil syndical au syndic, aux copropriétaires ou aux tiers.
C’est lui qui reçoit les informations de la part du syndic et les diffuse aux conseillers.
Le président réalise aussi le rapport d’activité du conseil syndical présenté chaque année lors de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes.
Le président doit également convoquer l’assemblée générale annuelle en cas d’inaction du syndic.
Mission de contrôle du conseil syndical
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic de copropriété et notamment les points suivants :
Comptabilité du syndicat de copropriétaires
Répartition des dépenses
Conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats
Élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution
Tous les membres du conseil syndical peuvent consulter les documents portant sur la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété (par exemple, mails, lettres, registres).
Ils peuvent librement faire des copies de ces documents.
Ces documents doivent être transmis par le syndic. En cas d’absence de transmission au-delà d’un délai d’un mois à partir de la demande du conseil syndical, 15 € par jour de retard sont déduits de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale.
Mission consultative du conseil syndical
Le conseil syndical peut donner son avis ou être consulté pour toutes les questions concernant le syndicat de copropriétaires.
Par ailleurs, le conseil syndical est obligatoirement consulté pour la mise en concurrence des marchés et contrats dont le coût dépasse un montant fixé par l’assemblée. Il est également obligatoirement consulté pour la conclusion des contrats.
Mission d’assistance du conseil syndical
Le conseil syndical peut apporter son assistance au syndic notamment sur le choix des entreprises pour l’entretien courant de l’immeuble ou pour la réalisation de travaux décidés en assemblée générale.
Sa mission d’assistance est définie soit dans le règlement de copropriété , soit par une décision spécifique de l’assemblée des copropriétaires.
Fonctionnement
Les règles de fonctionnement du conseil syndical sont fixées par le règlement de copropriété s’il existe ou par les copropriétaires à la majorité simple .
Pour exécuter sa mission, le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut également demander un avis technique à tout professionnel spécialisé sur une question particulière (chaudière, ascenseur…).
L’assemblée générale (AG) peut déléguer au conseil syndical, composé d’au moins 3 membres, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple dite de l’article 24 .
Cette délégation de pouvoirs doit être votée par le syndicat de copropriétaires en AG à la majorité absolue «dite de l’article 25» .
La majorité absolue (dite «majorité de l’article 25» ) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).
Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l’objet d’un 2 nd vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
La durée de la délégation de pouvoirs est d’au maximum 2 ans. Elle est renouvelable par une décision de l’AG.
Certains sujets sont exclus de cette délégation. Il s’agit des décisions suivantes :
Approbation des comptes
Détermination du budget prévisionnel
Adaptation du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires
S’il y a égalité, la voix du président du conseil syndical est prépondérante (supérieure).
Un somme est versée au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoir. Cette somme est fixée en AG. Son montant doit être inclus dans le budget prévisionnel voté chaque année. Lorsque la délégation de pouvoir porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’AG doit indiquer le montant maximum versé pour chacune de ces dépenses.
Rémunération
Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés.
Les dépenses nécessaires pour l’exécution de leur mission sont réglées par les copropriétaires dans le cadre des dépenses courantes d’administration du budget prévisionnel.
Durée du mandat
Les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat d’au maximum 3 ans renouvelables.
Fin de mandat
Les membres du conseil syndical peuvent rompre leur mandat quand ils le souhaitent en démissionnant.
En cours de mandat, tout membre du conseil syndical peut être révoqué par les copropriétaires à la majorité absolue .
À noter
le conseil syndical n’est plus valablement formé quand plus d' ¼ quart des sièges sont vacants, quelle que soit la cause de cette vacance (maladie, démission, révocation…). Dans ce cas, il faut convoquer l’AG pour remplacer les membres dont le siège est devenu vacant.
Responsabilité
Chacun des membres du conseil syndical peut engager sa responsabilité dans l’exécution de sa mission, par exemple pour absence de contrôle de la gestion du syndic ou dépenses illégales.
Le syndicat des copropriétaires doit souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.
Direction de l’information légale et administrative
31/12/2020
Questions / réponses
Où s’adresser
A voir aussi :
Définitons
Ascendant : Personne dont on est issu : parent, grand-parent, arrière-grand-parent,…
Descendant : Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant
Représentant légal : Personne désignée par la loi pour représenter et défendre les intérêts d’une autre personne, qu’elle soit physique (par exemple, un enfant mineur représenté par son père ou par sa mère) ou morale (par exemple, une société représentée par son dirigeant)
Usufruit : Droit d’utiliser un bien et d’en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre
Vivre en couple : Mariage, Pacs ou concubinage (union libre)
Révocation : Dans la fonction publique, sanction disciplinaire suite à une faute (par exemple, en plus des retards et absences répétés, l’agent se présente en état d’ébriété dans son service)